شاخص ثبت دستی ساده شده در محیط GIS
راه اندازی ثبت اسناد ملکی براساس قطعات زمین توسط مصر به عنوان شاخصی برای بازار رهن املاک
شاخص ثبت دستی ساده شده در محیط GIS
توسط پیتر رابلی[1]، موسسه سیستم های ارضی بین المللی[2]
نکات کلیدی:
- دفترداران می توانند نقشه قطعه زمین و دیگر اسناد قانونی مرتبط با مالکیت را به آسانی رویت کنند و به اشتراک بگذارند.
- سیستم ثبت املاک از راه حل جدید ترسیم نقشه کاداستر برای کاهش زمان مورد نیاز برای برنامه های کاربردی استفاده می کند.
- جهاد آموزشی برای افزایش آگاهی از مزایای ثبت املاک و مستغلات بهره مند می شود.
مقدمه
مصر برنامه‌ای بلندپروازانه را آغاز کرده است تا بازارهای مالی را تحریک کرده و نخستین صنعت رهن و اجاره خود را ایجاد کند. این هدف از طریق آزادسازی میلیاردها دلار سرمایه‌گذاری نهفته در املاک ثبت‌نشده دنبال می‌شود. بخش کلیدی این برنامه اقتصادی، توسعه یک سیستم ثبت اسناد مبتنی بر قطعات زمین در قاهره است که به طبقات متوسط و پایین جامعه امکان می‌دهد از حقوق مالکیت خود بهره‌مند شوند؛ حقوقی که دولت ثبت کرده است.
هرچند ثبت مالکیت املاک ممکن است به‌عنوان راه‌حلی غیرمنتظره برای تحریک اقتصادی به نظر برسد، در واقع پایه‌ای اساسی برای توسعه بازارهای شهری در سراسر جهان است. اقتصاددان پرویی، هرناندو دی سوتو، در کتاب مشهور خود معمای سرمایه‌داری توضیح می‌دهد که بسیاری از افراد کم‌درآمد در سراسر جهان تنها یک دارایی دارند: ملکی که در آن سکونت دارند.
این مالکیت اغلب منبعی دست‌نخورده محسوب می‌شود زیرا در بسیاری از کشورها، این افراد فاقد اسناد رسمی مالکیت هستند. بدون ثبت قانونی، مالکان نمی‌توانند از زمین خود به‌عنوان وثیقه استفاده کنند، ملکشان را بهبود ببخشند یا وارد بازارهای اقتصادی شوند. در نتیجه، زمین‌های ثبت‌نشده مانعی جدی بر سر راه توسعه اقتصادی به شمار می‌آیند.
مطالعات اخیر نشان می‌دهد که مزایای مالکیت و ثبت رسمی فراتر از اقتصاد رهن و اجاره است. افراد دارای اسناد مالکیت یا حتی حقوق ضمنی از امنیت بیشتری برخوردار هستند، زیرا مطمئن‌اند که ملکشان تصرف نخواهد شد. این امنیت باعث می‌شود آنها دارایی‌های خود را بهبود بخشند، فرزندانشان را به مدرسه بفرستند و خدمات ضروری را مطالبه کنند.
با این حال، موانعی نیز وجود دارد. در بسیاری از نقاط جهان، مردم فقیر به سیستم‌های رسمی ثبت املاک اعتماد ندارند زیرا آنها را به‌عنوان ابزاری برای مالیات‌گیری می‌بینند. همچنین، فرآیند ثبت اغلب پیچیده و پرهزینه است و بیشتر برای مالکان ثروتمند قابل دسترسی است.
چالش‌های ثبت در قاهره
در قاهره، تنها 5 درصد از حدود سه میلیون ملک در سیستم ثبت فعلی موجود است. فرآیند ثبت که هنوز کامپیوتری نشده، به‌طور متوسط 193 روز طول می‌کشد و شامل مراحل پیچیده و هزینه‌های سنگین است. بنابراین، بسیاری از مالکان این فرآیند را وقت‌گیر و غیرمقرون‌به‌صرفه می‌دانند.
دولت مصر با درک سود اقتصادی بلندمدت ناشی از ثبت 95 درصد دیگر املاک، اقدام به مدرن‌سازی این فرآیند کرده است. برنامه جدید شامل استفاده از فناوری GIS برای ایجاد یک سیستم ثبت املاک مبتنی بر قطعات زمین است که با نقشه‌های کاداستری دیجیتال پیوند داده می‌شود.
حمایت بین‌المللی و فناوری پیشرفته
در نوامبر 2004، آژانس توسعه بین‌المللی ایالات متحده (USAID) بودجه‌ای را برای اجرای برنامه خدمات مالی مصر (EFS) تأمین کرد که مدرن‌سازی ثبت املاک یکی از اجزای آن بود. این پروژه با همکاری وزارت دادگستری مصر و انجمن نقشه‌برداری مصر (ESA) انجام می‌شود.
دو پیمانکار اصلی این طرح، مؤسسه سیستم‌های ارضی بین‌المللی (ILS) و شرکت ایزری شمال آفریقا (ENEA) هستند که از نرم‌افزارهای پیشرفته و GIS استفاده می‌کنند. ILS سیستم ثبت املاک (LRS) را که یک راه‌حل خودکار برای ثبت اسناد است، پیاده‌سازی می‌کند. این سیستم قوانین محلی مصر را در گردش کار خود گنجانده و فرآیند ثبت را تسریع می‌بخشد.
نقشه‌برداری کاداستری که توسط ENEA انجام می‌شود، از تصاویر هوایی و داده‌های GPS برای ایجاد نقشه‌های دقیق استفاده می‌کند. این نقشه‌ها شامل هندسه قطعات زمین و اطلاعات مکانی مرتبط است. تیم‌های محلی نیز برای صحت‌سنجی داده‌ها و پرکردن شکاف‌ها در نقشه‌برداری به کار گرفته شدند.
مزایای سیستم جدید
سیستم جدید با اتوماسیون فرآیندها و کاهش زمان ثبت، هزینه‌ها را کاهش می‌دهد و امکان دسترسی به اطلاعات را برای عموم فراهم می‌کند. به‌عنوان‌مثال، مالکان می‌توانند به‌سادگی با استفاده از ترمینال‌های ثبت، اطلاعات ملک خود را مشاهده کنند. انتظار می‌رود این سیستم زمان ثبت معاملات املاک را به 30 روز کاهش دهد و حق‌الزحمه‌ای یکنواخت تعیین کند.
آموزش و آگاهی‌رسانی
برای موفقیت این طرح، یک کمپین آموزشی برای آگاهی‌رسانی عمومی از مزایای ثبت املاک راه‌اندازی شده است. همچنین، کارمندان ادارات ثبت املاک آموزش‌های لازم در زمینه فناوری اطلاعات و شیوه‌های جدید ثبت را دریافت می‌کنند.
نتیجه‌گیری
با اجرای کامل این سیستم، مالکان املاک در قاهره قادر خواهند بود به‌سرعت اسناد رسمی دریافت کنند و از مزایای مالکیت ثبت‌شده بهره‌مند شوند. این پروژه نه‌تنها به توسعه اقتصادی کمک می‌کند بلکه امنیت حقوق مالکیت را نیز تقویت خواهد کرد.
(چاپ مجدد بهار 2008 نشریه آرک نیوز مگازین)
[1] . Peter Rabley
[2] . International Land Systems Inc
